Crowdfunding immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Le crowdfunding immobilier est en pleine expansion. Ce placement à la mode, régulé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) depuis 2014, consiste à investir dans la promotion immobilière en passant par des sites Internet de financement participatif. Il connaît depuis deux ans une forte croissance et est même devenu le fer de lance du crowdfunding en termes de collecte. Au premier semestre 2018, l’immobilier a représenté 52 % des 166 millions d’euros levés auprès des particuliers par les plates-formes, contre 42 % en 2017, d’après les statistiques de l’association professionnelle Financement Participatif France.

Les raisons de ce succès : en quelques clics, vous investissez, à partir de 100 euros, dans le financement d’un programme immobilier neuf. La durée des projets est courte : votre argent est bloqué pendant douze à trente-six mois. A la sortie, un espoir de gain pouvant aller jusqu’à 12 % par an. Mais prudence, ce niveau de rémunération très attractif s’accompagne d’une part de risques non négligeable. Avant d’investir, posez-vous les bonnes questions. Décryptage en quatre points pour bien comprendre ce placement encore récent.

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1 – Dans quoi investit-on exactement?

Concrètement, quand vous investissez dans le crowdfunding immobilier, vous financez les fonds propres d’un promoteur immobilier. Pour couvrir le coût d’un chantier (construction d’appartements, de maisons…), ce dernier doit solliciter un prêt bancaire. Mais pour le lui accorder, la banque lui demande un apport en capital. Le promoteur peut, par l’intermédiaire d’un acteur du crowdfunding, solliciter des particuliers pour lui fournir cet argent. Pour mettre en oeuvre cette transaction, plusieurs types de montages sont utilisés : constitution d’une holding, d’une société par actions simplifiées… Dans ce cadre, le particulier souscrit le plus souvent des obligations, assorties de garanties plus ou moins étendues selon les projets (caution, hypothèque, pénalités de retard…).

Pour plus de sécurité, la collecte auprès des investisseurs commence seulement une fois que le projet immobilier est bien avancé. « Dans l’idéal, nous intervenons la veille de la pose de la première pierre, dès lors que le permis de construire est purgé de tout recours judiciaire, que le programme est commercialisé à 50 % et que la banque a donné son accord », explique Quentin Romet, cofondateur de la plate-forme Homunity. Dans la plupart des cas, vous devez attendre que la vente du bien soit finalisée par le promoteur pour récupérer votre mise, avec les intérêts.

2 – Quelle est la rentabilité?

Les rendements annuels affichés par le crowdfunding immobilier oscillent, selon les projets, entre 8 et 12 %, gains sur lesquels vous devrez régler le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Ce niveau particulièrement attractif est prélevé sur la marge dégagée par le promoteur lors de la vente du bien immobilier. Pour le professionnel, l’opération est coûteuse, mais reste avantageuse. 

« En se tournant vers les particuliers, le promoteur n’ouvre pas son capital à un actionnaire extérieur et gagne du temps puisqu’il faut seulement deux à trois semaines pour récolter les fonds nécessaires à son projet », explique Nicolas Sérès, directeur général du site de crowdfunding Wiseed. Les plateformes facturent au promoteur une commission sur les montants levés, souvent de 5 %. Généralement, elles ne font payer aucuns frais aux particuliers. Mais ce n’est pas toujours le cas, il peut y avoir des droits d’entrée ou des commissions en cas de paiement par carte bancaire.

3 – Est-ce un placement risqué?

Les rendements élevés impliquent un risque important de perte (totale ou partielle) en capital dont vous devez avoir conscience avant la souscription. N’investissez pas plus de 5 % de votre épargne disponible et assurez-vous que vous n’avez pas besoin de cet argent. En effet, l’opération immobilière dans laquelle vous misez peut être affectée par plusieurs aléas. Tout d’abord, le promoteur peut rencontrer des difficultés juridiques (obtention d’autorisations administratives par exemple).

Ensuite, pendant la phase de construction, des éléments extérieurs, d’ordre météorologique (inondations, tempêtes…) ou opérationnel (accidents sur le chantier, grève) peuvent perturber le bon déroulement des travaux. Ils auront un impact direct sur le respect du délai et du budget de l’opération, et donc sur le remboursement. Selon les termes du contrat négocié avec le promoteur, ce dernier peut toutefois être amené à vous verser des pénalités, en plus de votre rémunération, si le projet prend du retard. Enfin, des difficultés liées à la commercialisation des biens peuvent survenir.

Mais le risque majeur réside dans la faillite du promoteur. Les investisseurs peuvent alors perdre l’intégralité de leur capital et les intérêts, comme cela s’est produit avec la société Terlat en 2017. Un cas encore rare, puisque, depuis 2014, le taux de défaut est inférieur à 1 %, selon Financement Participatif France. Mais ce chiffre est à prendre avec précaution car ce type d’investissement est encore trop récent pour pouvoir établir sa solidité avec suffisamment de recul.

4 – Quelle plate-forme choisir?

Pour choisir à qui vous confierez votre épargne, « votre premier réflexe doit consister à vérifier que la plate-forme est enregistrée sur le registre officiel de l’Orias, préconise Claire Castanet, directrice de relations avec les épargnants au sein de l’AMF. Elle doit en plus avoir le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) ou d’intermédiaire en financement participatif (IFP) ». Dans l’univers du crowdfunding, une vingtaine d’acteurs sont conformes à la législation française et peuvent se prévaloir du label « Plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises ». Parmi eux, on retrouve des généralistes comme Anaxago, ClubFunding ou Wiseed qui proposent d’investir dans différents secteurs d’activité dont l’immobilier. D’autres sont en revanche spécialisés sur ce créneau, comme Fundimmo, Homunity, Lymo ou encore WeeXimmo.

Vous devez ensuite vous assurer de la capacité du site choisi à auditer le promoteur et sa maison mère. Mais ce n’est pas une vérification aisée. Vous pouvez plus facilement vous renseigner sur les opérations passées pour connaître leur nombre et savoir si les premiers remboursements ont eu lieu en temps et en heure. Demandez aussi à la plate-forme si elle investit à vos côtés sur les opérations proposées aux particuliers, un élément rassurant. Pour chaque projet, vous avez également accès à un document d’information réglementaire synthétique (le DIRS), récapitulant de nombreuses informations sur le promoteur, le projet et les conditions financières de l’opération. A lire absolument !