Encadrement des loyers : comment y échapper tout en respectant la loi

Après Paris c’est au tour de Lille de réinstaurer l’encadrement des loyers. En application au second semestre 2020 sur l’ensemble de l’agglomération, la mesure risque de venir rogner sur les rendements des investisseurs. Tous ne seront toutefois pas soumis au plafonnement. Rappelons que l’encadrement des loyers n’est pas rétroactif et ne s’applique qu’aux baux conclut à partir de son entrée en vigueur.

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S’appuyer sur le complément de loyer

Pour échapper à l’encadrement, certains bailleurs peuvent recourir au complément de loyer. Prévu par la loi Alur, cette disposition permet d’augmenter le loyer de référence majoré des logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières. « Une vue tour Eiffel se paie plus cher qu’une vue standard », précise Michel Platero, président de la FNAIM du Grand Paris. « On peut également prendre en compte le confort, l’isolation, la présence du wifi dans un appartement. Lorsque vous louez un logement et qu’il a une faible consommation en énergie, c’est un plus et ça se paie », affirme-t-il.

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Le montant du complément de loyer doit figurer sur le contrat de location, à coté du loyer. « La somme de ce complément n’est pas encadrée par les textes. Le propriétaire est toutefois contraint d’indiquer les éléments qui justifient sa mise en place. Qui plus est, le complément de loyer ne peut pas donner lieu au versement de charges locatives », précise David Rodrigues, juriste au sein de la CLCV. « Par exemple, vous ne pouvez pas appliquer un complément de loyer au prétexte qu’il y a un gardien dans l’immeuble puisque le salaire de ce dernier est compris dans les charges du locataire », ajoute-t-il.

Louer son bien à une entreprise

Autre astuce, souvent méconnue : la location de son bien à une entreprise : « Beaucoup de sociétés sont prêtes à louer des logements à leurs salariés, notamment à Paris, pour des déplacements professionnels ou des missions temporaires », constate Stéphane Desquartiers, PDG de la Maison des investisseurs. « C’est toujours moins cher qu’une chambre d’hôtel et s’il s’agit d’un bien de grand standing, les loyers s’avèrent élevés ». La location d’un bien immobilier à une entreprise ne nécessite pas de bail régi par la loi de juillet 1989 : « Il s’agit d’un accord libre entre les parties. Vous fixez vous-même le montant du loyer, de la caution ou encore la durée de location », ajoute-t-il.

S’il n’est pas impossible de trouver une entreprise en passant par des sites d’annonces comme Leboncoin, la meilleure stratégie reste de se tourner vers des professionnels spécialisés sur ce type de location comme Paris Corporate Housing ou encore Sofime.  « Ce sont des agences de « relocation » qui travaillent le plus souvent avec des salariés étrangers de passage à Paris », souligne Stéphane Desquartiers.

La fausse bonne idée de la colocation

Gare toutefois aux idées reçues, notamment sur la colocation. De nombreux propriétaires dépassent le montant prévu par l’encadrement des loyers pour une grande surface, en utilisant plusieurs baux dans le cadre d’une colocation. Si beaucoup pensent ne pas enfreindre la loi, ils se trompent, comme le rappelle David Rodrigues : « L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair sur le sujet.

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Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement si un plafonnement des loyers est instauré dans la ville ». Rappelons qu’un propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement des loyers risque une amende de 5 000 €. Les petits malins sont prévenus…