SCPI : quelles sont les mieux dotées en réserves?

La solidité du secteur des SCPI pourrait-elle être mise à mal par le Covid-19 ? Des craintes ont surgi ces derniers jours à ce sujet après l’annonce de la suspension des loyers versés par les PME en difficulté.

Analyser le portefeuille d’actifs

Pour évaluer l’exposition éventuelle d’une SCPI à une suspension de loyers, il convient d’abord de connaître le détail de ses actifs, voire l’identité précise de ses locataires. Bureaux, commerces, actifs diversifiés… Toutes les SCPI ne ciblent pas les mêmes biens. De la même façon, en fonction de leur positionnement géographique ou de la nature de leurs locataires, elles ne sont pas toutes exposées de la même manière aux PME françaises.

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Bien entendu, il serait complexe voire impossible de chercher à proposer ici une analyse détaillée du portefeuille de chacune des SCPI du marché. En revanche, chaque détenteur de part peut aisément trouver ces informations pour la ou les SCPI qui l’intéresse en se tournant vers la documentation mise à disposition (rapport annuel notamment).

Jeter un œil aux réserves

En parallèle, un autre critère peut être regardé de près pour apprécier la solidité des SCPI : le report à nouveau ou RAN. Ici, il n’est pas question de juger l’exposition à un risque mais plutôt d’évaluer le matelas dont dispose la société pour faire face à des vents contraires.

Le RAN correspond en effet aux sommes gardées en réserve en vue de lisser les résultats dans la durée et donc d’absorber les chocs éventuels. S’il n’est évidemment pas le seul à prendre en compte, ce critère a donc une importance capitale en cas de turbulences. Or, toutes les SCPI sont loin de disposer du même niveau de réserves au vu de l’étude que nous avons menée sur plus de 80 SCPI de rendement d’après des données recueillies par l’IEIF (à fin 2018).

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Pour plus d’équité, et afin d’avoir un aperçu de la réserve de rendement disponible, nous avons évalué les réserves non pas en valeur absolue mais par rapport à la taille des SCPI (sur la base de leur valeur de réalisation).

Ils en ressort que si certaines n’ont quasiment aucune réserve, d’autres disposent d’un RAN correspondant à 4% voire 5% du portefeuille détenu.

Résultats

Pour les SCPI de bureaux, alors que la moyenne est de 1,19%, les réserves atteignent par exemple 5,16% chez Genepierre (Amundi) et 4,09% chez Soprorente (BNP Paribas Reim). Les ratios restent par ailleurs supérieurs à 3% pour une autre SCPI de BNP Paribas Reim (France Investipierre) ainsi que pour Edissimo (Amundi Immobilier).

Dans les commerces, ce sont surtout de petites structures qui affichent les meilleures réserves : Cicofoma 1 et Cicofoma 2 (Paref Gestion) avec 4,03% et 3,45% ou Immorente 2 (Sodify) et ses 3,32%. Mais certaines structures de plus de 100 millions d’euros affichent aussi des ratios confortables comme Actipierre 3 (AEW Ciloger) avec 2,95%.

Enfin, dans les SCPI diversifiées ou spécialisées (1,17% de RAN en moyenne), la situation est plus contrastée. Les meilleurs ratios sont affichés par de petites SCPI au portefeuille souvent étroit. Dans les capitalisations plus élevées (plus de 100 millions d’euros), le meilleur ratio est de 2% : chez Atout Pierre Diversification (AEW Ciloger).

Précision

Un problème technique nous a conduit à publier des chiffres de réserves erronés dans la première version de cet article, mise en ligne le 22 mars. Nous prions nos lecteurs de bien vouloir nous excuser pour cet incident.